ЕГРН = Единый государственный реестр недвижимости. Это главная база Росреестра, в которой хранится информация о всех объектах в России — кто собственник, есть ли обременения, какая кадастровая стоимость.
Без выписки из ЕГРН вы фактически покупаете «кота в мешке».
Что показывает выписка
Стандартная выписка из ЕГРН содержит:
- Адрес и кадастровый номер объекта
- ФИО собственника (или нескольких — если долевая собственность)
- Площадь и тип (квартира / дом / участок / коммерция)
- Обременения — ипотека, залог, арест, сервитут
- Кадастровая стоимость (для расчёта налога на имущество)
- Дата возникновения права — когда текущий собственник получил квартиру
Виды выписок
- Об основных характеристиках — самая популярная (512 ₽, 1 день)
- О переходе прав — история всех собственников с 1998 года (660 ₽)
- О содержании правоустанавливающих документов — детали ДКП/ДДУ (910 ₽)
- О закладной — для ипотечных квартир (660 ₽)
Для простой проверки достаточно первой.
Как заказать
Три способа:
- Госуслуги — через gosuslugi.ru, личный кабинет с ЭЦП. Цена 512 ₽, готовность 1–3 рабочих дня.
- Сайт Росреестра — rosreestr.gov.ru, тот же срок и цена.
- Через аккредитованных операторов — Контур.Недвижимость, EGRNREEST. Дороже (700–1200 ₽), но обычно быстрее (1 час — 1 день).
- Через Aidom — мы получаем выписку в рамках полной проверки объекта, без отдельной доплаты.
На что обращать внимание
Обременения
Поле «Ограничения / Обременения» — самое важное. Если там:
- Ипотека — продавец должен сначала закрыть кредит (или сделка идёт через банк-держатель)
- Арест — нужно дождаться снятия. Часто связано с судебными разбирательствами
- Залог — аналогично ипотеке, требуется согласие залогодержателя
- Сервитут — кто-то имеет право проезжать/проходить через объект
Если обременения есть — не вносите аванс, пока не разобрались, как их снимать.
Дата возникновения права
Если собственник владеет менее 3 лет — потенциальная проблема с налогами и оспариванием. Менее 1 года — почти точно проблема (продаёт в спешке).
Кадастровая стоимость
Должна быть в диапазоне 60–80% от рыночной. Если кадастровая выше рыночной — налоги будут больно бить.
Срок жизни выписки
Юридически выписка действительна 30 календарных дней. Многие банки требуют выписку «не старше 14 дней» для одобрения ипотеки.
Перед сделкой обязательно перезаказать. Между показом и сделкой могут произойти изменения — продавец взял ипотеку, наложен арест.
Что выписка НЕ покажет
- Долги продавца за коммуналку (это в выписке из УК)
- Кто прописан в квартире (это в форме 9 от УК)
- Скрытые дефекты — трещины, протечки, плесень
- Расположение коммуникаций для участков
Для полной картины нужны 5–7 разных документов. У нас в отчёте они сведены в один.
Связанные термины
- Кадастровый номер
- Кадастровая стоимость
- Обременение
- Согласие супруга