Покупка квартиры — это сделка на миллионы рублей, где ошибка может стоить квартиры целиком. По данным МВД за 2024 год, 8% сделок с вторичной недвижимостью имеют признаки мошенничества. Средняя потеря — 1.4 млн ₽.
Хорошая новость: 90% этих рисков можно закрыть за 3–5 дней методичной проверки. Вот чек-лист, который мы используем у себя:
Шаг 1. Найти кадастровый номер (5 минут)
В объявлении на Циан/Авито продавец почти всегда указывает адрес. Через бесплатную диагностику Aidom можно получить кадастровый номер за 30 секунд. Альтернатива — публичная кадастровая карта Росреестра.
Зачем нужен кадастровый номер: через него вы получите всю остальную информацию из ЕГРН.
Шаг 2. Заказать выписку из ЕГРН (1 день, 512 ₽)
Через Госуслуги или напрямую через Росреестр. Выписка покажет:
- Кто собственник на момент выдачи
- Все обременения (ипотека, залог, арест)
- Кадастровую стоимость
- Историю переходов прав
Срок жизни выписки — 30 дней. Если до сделки больше — закажите новую.
Шаг 3. Проверить совпадение собственника
Имя в выписке ЕГРН должно совпадать с паспортом продавца. Если квартира куплена в браке — нужно согласие супруга (нотариальное). Если есть дети-сособственники — разрешение опеки.
Шаг 4. Проверить продавца по ФССП
Бесплатно через сайт ФССП по ФИО + дате рождения. Если у продавца большие исполнительные производства (более 30% от стоимости квартиры) — сделка может быть оспорена кредиторами.
Шаг 5. Проверить банкротство
Через реестр ЕФРСБ. Если продавец признан банкротом в последние 3 года, любая его сделка с подозрительной ценой может быть аннулирована.
Шаг 6. Узнать историю переходов
В выписке ЕГРН видно сколько раз квартира меняла собственника. Подозрительный паттерн: 3+ переходов за последний год. Часто это «отмывка» проблемной квартиры.
Шаг 7. Сравнить цену с рынком
Через нашу бесплатную AVM-оценку или вручную:
- Найти 5–7 аналогов в радиусе 1.5 км (Циан/Авито)
- Считать медиану цены за м²
- Сравнить с asking-ценой
Норма: ±5% от медианы. Если на 15%+ ниже — подозрительно дёшево (мошенничество). Если на 15%+ выше — переоценка, есть место для торга.
Шаг 8. Проверить фотографии
Скачайте 3–5 фото из объявления и загрузите в Google Images Reverse Search. Если фото найдены на других объявлениях — fake-listing. Aidom делает это автоматически по 847K объявлений.
Шаг 9. Личный осмотр (12 критических точек)
При показе проверьте:
- Стены (трещины, плесень)
- Потолок (протечки, неровности)
- Сантехника (напор, слив)
- Электрика (розетки, автоматы)
- Окна (герметичность)
- Двери (замки)
- Вентиляция (тяга, запахи)
- Шумоизоляция
- Подъезд (лифт)
- Двор / парковка
- Соседи (опросите 2–3)
- Вид из окна
Лучше с фотофиксацией — потом сверять со снимками.
Шаг 10. Согласие супруга
Если квартира куплена в браке — обязательно нотариальное согласие супруга. Стоит 1500–2500 ₽, нотариус выпишет за час.
Шаг 11. Договор бронирования (за 7 дней до сделки)
Подписывается с задатком 5–10% от цены. Не вносите задаток до того, как получили выписку ЕГРН и проверили продавца.
Шаг 12. ДКП и регистрация в Росреестре
Сама сделка — 1 час. Подача документов — через нотариуса (быстрее, дороже) или лично. Регистрация перехода права — 7–10 рабочих дней.
Что у нас в Aidom
Все 12 шагов можно сделать самому. Но у нас это занимает 3 минуты вместо 3–5 дней:
- Бесплатная экспресс-диагностика по адресу за 30 секунд
- Полный отчёт с проверкой 4 категорий рисков (фото / продавец / документы / цена)
- AI-чат, который отвечает на любые вопросы по конкретному отчёту
- Watch-list 24/7 — алерты при изменении цены или появлении новой жалобы
Запустить проверку →
Связанные термины
- ЕГРН
- Выписка ЕГРН
- ФССП
- Обременение
- Согласие супруга
- Аванс / Задаток