Aidom · загрузка
Готовим премиум-вью…
ЕГРН, ИЖС, ВРИ, AVM, cap-rate, эскроу — простым языком. Без юридических заклинаний.
Также: Единый государственный реестр недвижимости, Росреестр
Единый государственный реестр недвижимости. Главная база Росреестра, где хранится информация о собственниках, обременениях, кадастровой стоимости, истории переходов прав по каждому объекту в России. Выписка из ЕГРН — основной документ для проверки чистоты сделки.
Документ Росреестра, подтверждающий право собственности на момент выдачи. Содержит обременения, аресты, ограничения, кадастровую стоимость. Стоит 512 ₽ через Госуслуги, готовность 1–3 рабочих дня. Срок действия — 30 дней.
Уникальный 12–14-значный идентификатор объекта в формате 77:01:0001001:001 (для Москвы — 77). Присваивается каждой квартире, дому, участку. Через него можно получить полную информацию из ЕГРН.
Официальная оценка стоимости недвижимости Росреестром. Обычно 60–80% от рыночной. Используется для расчёта налога на имущество (0.1–0.3% в год). Пересматривается каждые 3–5 лет.
Также: Федеральная служба судебных приставов
Федеральная служба судебных приставов. Через её базу можно проверить наличие исполнительных производств у продавца — долги, неуплаченные алименты, кредиты. Большие долги — сигнал, что сделка может быть аннулирована.
Также: Договор купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости. Подписывается в Росреестре (можно без нотариуса для вторички, кроме отдельных случаев). Регистрация перехода права — 7–10 рабочих дней.
Также: Договор долевого участия, 214-ФЗ
Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ. С июля 2019 года обязательно использование эскроу-счёта — деньги покупателя замораживаются в банке до сдачи дома. Если застройщик банкротится — деньги возвращают.
Также: Automated Valuation Model, автоматическая оценка
Automated Valuation Model — статистическая модель автоматической оценки недвижимости. Учитывает 30+ факторов (район, площадь, этаж, год постройки, ремонт, инфраструктура). Точность — не «AI магия», а реальный диапазон ±5–15% в зависимости от плотности рынка.
Также: доверительный интервал
Диапазон значений вокруг AVM-оценки, в котором с вероятностью 90% находится реальная справедливая цена. В плотных сегментах (центр Москвы) — ±5%, в редких (загородные участки) — до ±15%. Честная альтернатива маркетинговому «AVM точность 93.5%».
Цена квартиры/дома/участка, ровно делящая отсортированный список аналогов пополам. В отличие от среднего, не чувствительна к экстремальным значениям. Главный benchmark для оценки «дорого ли просит продавец».
Стоимость 1 м² жилой площади. Для квартир и домов — стандартная единица сравнения. Для участков используется ₽/сотка (1 сотка = 100 м²).
Стоимость 1 сотки (100 м²) земельного участка. Зависит от категории земли, ВРИ, удалённости от Москвы, наличия коммуникаций. В Подмосковье — от 50K ₽/сотка (СНТ далеко) до 5M ₽/сотка (Рублёвка).
Ограничение права собственности — ипотека, залог, арест, сервитут. Указано в выписке ЕГРН. Купить квартиру с обременением можно, но процедура сложнее (нужно согласие банка / снятие ареста).
Нотариальное согласие супруга/супруги продавца на сделку. Обязательно если недвижимость куплена в браке. Без него сделка может быть оспорена.
Долю в квартире может иметь ребёнок (часто — после использования материнского капитала). Тогда нужно разрешение органов опеки на сделку и предоставление ребёнку доли в новом жилье.
Кредит на покупку недвижимости с залогом приобретаемого объекта. Ставка в РФ привязана к ключевой ставке ЦБ. Льготная (семейная, IT) — 6–8%, рыночная — 21%+. Платёж не должен превышать 40% дохода для комфортной нагрузки.
Счёт в банке, на котором замораживаются деньги покупателя ДДУ до сдачи дома. Защищает от банкротства застройщика. Обязателен по 214-ФЗ с июля 2019.
Если продавец признан банкротом в течение 3 лет после сделки, кредиторы могут оспорить продажу как «сделку с подозрительной ценой» — недвижимость возвращают в конкурсную массу. Проверяется через реестр ЕФРСБ.
Также: Индивидуальное жилищное строительство
Категория земли для постоянного проживания: можно построить дом, прописаться, провести коммуникации. Самая ценная категория для участка. Допускается ипотека.
Также: Личное подсобное хозяйство
Категория земли для ведения подсобного хозяйства. На полевом ЛПХ строить нельзя, на приусадебном — можно с ограничениями. Прописка обычно возможна.
Также: Садовое некоммерческое товарищество
Участок в составе садоводческого товарищества. Строить можно (с 2019 — даже постоянного типа), прописаться — теоретически да, фактически сложно. Дешевле ИЖС в 2–3 раза.
Также: Дачное некоммерческое партнёрство
Бывшая категория, сейчас приравнена к СНТ. До 2019 — отдельный статус для дачных участков. На практике встречается в старых документах.
Также: Вид разрешённого использования
Детальное назначение земельного участка в рамках категории. Например, для категории «земли сельхоз-назначения» ВРИ может быть «для ведения с/х», «для ИЖС», «для садоводства». Менять ВРИ можно, но через комиссию.
Территория с ограничением строительства из-за ЛЭП, газопровода, водопровода, водоохранной зоны. Указана в кадастровом плане. На охранной зоне может быть запрещено или ограничено строительство.
Право ограниченного пользования чужим участком — например, проход или проезд через ваш участок к соседнему. Может быть наложен по решению суда или соглашению. Указан в ЕГРН.
Также: Return on Investment, Окупаемость
Общая доходность инвестиции в процентах: (доход − затраты) ÷ затраты. Для недвижимости считается за 5 лет с учётом аренды и роста цены. ROI 5 лет 30–60% — норма для жилья в Москве.
Также: Капитализация, Рентная доходность
Годовая чистая доходность от аренды как % от цены покупки. Для Москвы — 4–6%, для регионов — 7–10%. Сравнивайте с ОФЗ (~13%) и банк-вкладом (~16%) — если cap-rate ниже, недвижимость как инвестиция проигрывает.
Возврат на вложенный кэш (без учёта ипотеки) — если 20% ПВ дают 5% годовых от аренды, cash-on-cash = аренда / ПВ. Для ипотечных сделок может быть выше из-за leverage-эффекта.
Композитный скоринг от Aidom — AAA / AA / A / BBB / BB / B. Учитывает yield + рост цены + ликвидность. Топ-1% получают AAA, ниже среднего — BBB и хуже. Аналог рейтинга облигаций.
Скорость, с которой объект можно продать без скидки. Меряется в днях на рынке (DOM — Days on Market). Хорошая ликвидность — 30–60 дней. Если объект висит 6+ месяцев — низкая ликвидность, выход из инвестиции будет с дисконтом 10–20%.
Также: Доходность
Доход в процентах от стоимости актива в год. Rental yield — годовая аренда ÷ цена покупки. Total yield — включая рост капитала.
Переговоры с продавцом о снижении цены. Реалистичные дисконты в Москве на вторичку: -3% если есть аналоги дешевле, -5% если объект 60+ дней на рынке, -7% при готовности к быстрой сделке, -10%+ при срочной продаже.
Также: Задаток
Предоплата за квартиру (обычно 5–10% от цены) с подписанием договора бронирования. Не вносите аванс пока не получили выписку ЕГРН и не убедились в чистоте сделки.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре. Подача документов — лично или через нотариуса. Срок — 7–10 рабочих дней. Госпошлина — 2000 ₽ (физлица), 22000 ₽ (юрлица).
Личный осмотр объекта перед сделкой. Используйте чеклист из 12+ критических точек (стены, сантехника, окна, шумоизоляция, район). Лучше с фотофиксацией.
Также: Мошенническое объявление
Подложное объявление о продаже — фото с других сайтов, выдуманный адрес, цена ниже рынка. Цель — собрать предоплаты от нескольких покупателей одновременно. Защита: проверка перцептивного хэша фото + ЕГРН по адресу.
Ситуация когда после продажи квартиры появляется наследник, который не знал о смерти родственника и оспаривает сделку. Срок исковой давности — 3 года. Защита: история переходов с 1998 года + проверка наследственных дел.
Готовы применить на практике?